La location-accession, l’autre façon de se loger.

Jan 31, 2020 | Bailleur, Locataire

Vous aimeriez devenir propriétaire dans le neuf, mais n’avez pas les moyens d’acheter dans le parc immobilier privé ? Il existe une solution alternative, peu connue et très efficace, basée sur le même principe que le LOA pour les voitures : la location-accession. 

Pour faciliter l’accession à la propriété, l’état délivre un agrément à certains programmes neufs, avec une enveloppe de prêt avantageux.  Cela permet à des promoteurs de construire des logements et de proposer à la vente des appartements ou des maisons à coûts réduits, dans un dispositif nommé la location-accession.  

Côté financement du programme, on appelle cela le PSLA (Prêt Social Location Accession). L’opération nécessite un lourd portage financier et associe des garanties à vocation sociale,  qui écartent de facto les opérateurs privés, peu enclin à se lancer dans un montage contraignant à faible rentabilité. Ce sont donc quasi exclusivement les organismes HLM qui proposent ce type d’opération.

Tester avant d’acheter, dans les conditions d’un propriétaire.

A condition de respecter un plafond de ressources, déterminé en fonction de la constitution de la famille, le dispositif se déroule en deux temps pour le futur acquéreur. La première phase consiste à louer un logement, avec un contrat signé devant notaire entre le bailleur et le locataire-accédant. Pendant cette période, sur une durée prédéfinie à l’avance, ne pouvant excéder 5 ans, l’occupant verse une redevance à l’organisme propriétaire.

Cette redevance comporte une indemnité d’occupation, équivalente à un loyer, et un complément destiné à se constituer une épargne. Cette somme ainsi constituée sera reversée au moment de l’achat,  ou à la libération des lieux, s’il décide de ne pas acheter.

En règle générale, les organismes limite volontairement cette phase locative à 2 ans, considérant que ce n’est dans l’intérêt de personne  de louer longtemps. D’expérience, il ressort que limiter le dispositif à 2 ans suffit pour tester le logement et sa capacité de remboursement.  Le locataire accédant, assimilé à un propriétaire, peut même assister et voter aux assemblées générales de copropriété.

Avantages sociaux, prix réduits, exonération de taxe…

A l’issue de cette période, appelée fraction locative, ou même avant la fin du bail, libre au locataire d’acheter, ou de quitter les lieux. S’il achète, le paiement du prix, déterminé au départ, appelé fraction acquisitive, peut se financer avec un ou plusieurs prêts, dont les conditions sont connues dès la signature du contrat initial.

S’il manifeste son intention d’acheter à l’issue de la période locative, le locataire « lève l’option d’achat ». Un acte définitif de vente est alors signé entre les parties, toujours devant notaire.

Les avantages sont nombreux. D’abord en termes de prix. La TVA est réduite à 5.5% et le coût au mètre carré est plafonné.

S’il se porte acquéreur, le locataire-accédant est exonéré de taxe foncière pendant 15 ans. En outre, le bailleur, devenu le vendeur, s’engage à protéger l’acquéreur, avec deux garanties essentielles, celle du rachat de son logement pendant 15 ans, à un prix déterminé à l’avance, plus une garantie de relogement.

À condition tout de même d’être confronté à un accident de la vie : décès, mutation, perte d’emploi, invalidité, divorce ou dissolution de PACS.

A contrario, s’il n’achète pas, le bailleur offre au locataire une garantie de relogement dans son parc, adaptée à la situation de l’occupant, sans conditions.

Un financement optimisé

La majorité des candidats sont des primo-accédants, mais il est tout à fait possible de prétendre au dispositif en étant déjà propriétaire. Pour  ces clients, qui représentent 95% des futurs acheteurs, le financement est alléchant et ne nécessite pratiquement aucun apport personnel.

En zone B2, se cumule le prêt à taux zéro, plus un prêt à 1 % pouvant aller jusqu’à 45 000 € pour les salariés du privé dont l’entreprise cotise au 1 % logement. Pour le complément, un prêt conventionné ou libre qui peut se faire dans n’importe quelle banque.  Pour sécuriser le projet, tous les bailleurs exigent un plan de financement avec un avis favorable du prêteur avant la signature du contrat de location.

Si la situation de l’emprunteur n’a pas évolué défavorablement avant la fraction acquisitive, la banque accorde, logiquement, le dossier de prêt.

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